هل يستحق شراء عقارات في الجبل الأسود وأفضل طريقة للقيام بذلك؟

في مرحلة الطفولة ، ربما كان كثيرون يحلمون بامتلاك منزل بجانب البحر ، لأنه من الرومانسي للغاية العيش في منتجع. يشتري البالغون في بعض الأحيان مثل هذه العقارات ليس من أجل العيش هنا بشكل دائم أو القدوم في إجازة دون القلق بشأن الحجز ، ولكن من أجل كسب المال عن طريق تأجير المسكن. يستقبل نفس الجبل الأسود سنويًا عددًا من السائحين أكثر من الأشخاص الذين يعيشون هنا ، مما يعني أنه سيكون هناك طلب مستمر على شقة ذات موقع جيد خلال الموسم ويمكن أن تؤتي ثمارها بسرعة.

عند دراسة ميزات العقارات في الجبل الأسود ، تجدر الإشارة إلى أن الشقق والمنازل في هذا البلد يمكن أن يكون لها عدد كبير من المزايا. النظر في أهمها المتعلقة بغالبية المساكن المعروضة للبيع.

• يتزايد الطلب على المساكن المؤجرة قصيرة الأجل في الجبل الأسود بسرعة في السنوات الأخيرة ، ولا توجد شروط مسبقة لتراجع الطلب. في عام 2017 ، تجاوز عدد زوار الدولة 2 مليون لأول مرة ويستمر في النمو باطراد. الأسعار المنخفضة ، مقارنة بالعديد من المنتجعات الأخرى ، تجذب السياح هنا ، وقد أنشأت الدولة أيضًا نظامًا بدون تأشيرة مع معظم جيرانها والعديد من دول ما بعد الاتحاد السوفيتي. ونتيجة لذلك ، فإن 20٪ من الضيوف يأتون من صربيا وروسيا وأوكرانيا معًا يقدمون نفس المبلغ ، ويتم توفير ما يصل إلى 10٪ من الزوار من قبل البوسنة والهرسك ، لكن السياح الأثرياء من أوروبا الغربية يأتون إلى هنا أيضًا.

• إن جاذبية الاستثمار لقطاع الإسكان في البلاد جيدة لأنه تم وضع قواعد شفافة وواقعية للمستثمرين الأجانب ، تذكر بشكل لافت للنظر بالاتحاد الأوروبي النموذجي في هذا الصدد. بالإضافة إلى ذلك ، لم تدرك الدولة إلا بعد حصولها على الاستقلال في عام 2006 مقدار ما يمكن أن تكسبه من السياحة ، لأنه هنا تم بناء قدر ضخم من المساكن بعد ذلك التاريخ. وهذا يعني أن هناك العديد من المباني الجديدة التي تم بناؤها باستخدام التقنيات الحديثة ، بالإضافة إلى أنه لا توجد مشكلة في العثور على شقة شاغرة للشراء.

• إذا كنت ترغب في ذلك ، يمكنك العثور على سكن رخيص نسبيًا في الجبل الأسود - هنا لا يعمل متوسط ​​سعر المتر المربع هنا تقريبًا. كل هذا يتوقف على عدد من الخصائص المحددة ، على سبيل المثال ، القيمة التاريخية للمبنى تزيد من التعريفات ، لكن وجود قطعة أرض قريبة لتطور واعد يقلل بشكل كبير من السعر. ونتيجة لذلك ، فإن نفس السكن بالضبط على مسافة 300 متر من بعضها البعض قد يكون له أسعار مختلفة. بالإضافة إلى ذلك ، تتأثر الأسعار بالعامل الجغرافي - في مساكن بودفا المرموقة على شاطئ البحر هي الأغلى ثمناً ، وبقية الساحل أرخص قليلاً ، ولكن الأسعار أقل بكثير في المناطق النائية ، على الرغم من أن الجبال جميلة أيضًا هنا .

• تساهم السياسة الضريبية والمجتمعية في الجبل الأسود أيضًا في شراء المساكن هنا. على سبيل المثال ، عند شراء شقة في السوق الثانوية ، ستكون الضريبة 3٪ فقط من التكلفة ، ولكن إذا كان البائع هو المطور نفسه ، فلن يكون هناك مثل هذه المدفوعات الزائدة. تتراوح الضريبة السنوية للمالكين من 0.1٪ إلى 1٪ من تكلفة المتر المربع في هذه المنطقة ، لكن هذا ليس كثيرًا على أي حال.

• لا يقتصر الاستثمار على الاستثمارات في تطوير الإسكان - يقوم المستثمرون الكبار ببناء البنية التحتية مثل المدارس التي تدرس باللغة الإنجليزية أو الروسية وموانئ اليخوت والعديد من المرافق الأخرى. يساهم مثل هذا التحسن في الوضع في حقيقة أن السائحين يأتون إلى هنا بكميات كبيرة ، مما يعني أنه سيكون من المربح تأجير المساكن هنا.

• تعتبر مونتينيغرو واحدة من أكثر الدول الصديقة للبيئة.، لأنه لا توجد صناعة جادة هنا ، وبالتالي فإن النمو الإضافي للإمكانيات السياحية يعتبر أمرًا طبيعيًا تمامًا.

بطبيعة الحال ، توجد بعض العيوب أيضًا ، ولكن هناك القليل منها نسبيًا وهي غير ذات أهمية بالنسبة للعديد من الأشخاص. ومع ذلك ، قد يتحول الأمر إلى عيب خطير ، لذلك سننظر فيه أيضًا.

• تتمتع الجبل الأسود بالصفة الرسمية كمرشح للانضمام إلى الاتحاد الأوروبي ، لكنها لم تصبح كذلك بعد ، ولا يمكن القول إن هذا سيحدث في أي وقت قريب. بالنسبة للعديد من المستثمرين من منطقة ما بعد الاتحاد السوفيتي ، يعد شراء منزل بالخارج مفيدًا أيضًا في سياق إيصال مبسط لتأشيرة شنغن ، وكذلك امتلاك شقة في إحدى دول الاتحاد الأوروبي ، يمكنك التقدم بطلب للحصول على تصريح إقامة ، ثم للحصول على جواز سفر.

• للجبل الأسود ماضٍ اشتراكي إقليمي بارز - على الرغم من الابتكارات التي تم إدخالها ، فإن البنية التحتية ، مقارنة بأوروبا الغربية ، تتأرجح. على سبيل المثال ، لا يوجد عمليًا تدفئة مركزية في أي مكان في البلاد ، على الرغم من أن درجة الحرارة في فصل الشتاء ، حتى على الساحل الدافئ نسبيًا ، لا تتجاوز 3-7 درجات مئوية.

من المعتاد أن يقوم السكان المحليون بتدفئة المباني باستخدام مكيفات الهواء ، ولكن هنا يمكن أن تتعطل شبكة الطاقة بالفعل - لا يزال الإغلاق بسبب أحمال الذروة ليس بالأمر العجيب. من بين أمور أخرى ، فإن عقلية الموظفين المحليين وتدريبهم هما مجرد شيء بين أوروبا المتفاخر بها وحقائقنا القبيحة ، والتي يمكن أن تخيف بعض السائحين الأثرياء.

كما أشرنا أعلاه ، اقتربت الدولة من تطوير البنية التحتية للسياحة بطريقة منظمة - تم تسليم قطع الأراضي على الأقل إلى أيدي المطورين من القطاع الخاص ، والذين يريدون استرداد الأموال التي تم إنفاقها ، سارعوا إلى بناء قدر هائل من الإسكان. من ناحية أخرى ، كان من المفترض أن تؤدي وفرة العروض إلى انخفاض معين في أسعار العقارات ، ولكن في حالة الجبل الأسود ، نرى ذلك هنا بدأت الاستثمارات تؤتي ثمارها بالفعل.

تظهر الممارسة ذلك عند شراء منزل في الجبل الأسود ، من المنطقي جدًا عدم البحث عن شيء لشرائه بمفردك ، ولكن طلب المساعدة من المستشارين المحليين... أنت نفسك بالكاد تستطيع أن تفهم تقريبًا سبب تكلفة المنزل الباهظ الثمن ، وباختيار سكن أرخص ، لن تكون متأكدًا من أنك تعرف جميع مخاطر مثل هذا الشراء.

يلاحظ الخبراء أنه في السنوات الأخيرة ، أدى الطلب المتزايد بشكل مكثف إلى تحفيز المطورين وهم يسعون جاهدين لإكمال المرافق قيد الإنشاء في أسرع وقت ممكن ، والتي تعاني حتماً من جودة البناء. بالنظر إلى أن الزلازل تحدث بشكل دوري في هذا البلد الجبلي ، فمن المفيد التفكير مرارًا وتكرارًا قبل شراء شقة في مبنى جديد "غير مكتمل".

بالإضافة إلى ذلك ، ليس من غير المألوف سماع الشكاوى التي تميل المباني الواقعة عند سفح الجبال بشكل متزايد إلى التدحرج التدريجي وحتى الانهيار.

بالنسبة للخط الأول ، سيكون من الصعب عدة مرات شراء المساكن هنا ، إذا كان ذلك فقط بسبب حقيقة أن الطلب من الأجانب الأثرياء بشكل خاص مرتفع بشكل خاص هنا. قبل بضع سنوات ، كتبت بعض وسائل الإعلام الغربية المؤثرة أن حوالي 14 ٪ من أراضي الجبل الأسود بأكملها قد تم شراؤها بالفعل من قبل الأجانب ، وينبغي افتراض أنهم مهتمون في المقام الأول بالساحل. مع ذلك، حتى أن هناك خيارات هنا ، فقط كن مستعدًا لدفع مبلغ كبير جدًا.

يحتوي سوق الإسكان في الجبل الأسود على نطاق كبير من حيث الأسعار - تؤثر العديد من العوامل على الأسعار. خذ ، على سبيل المثال ، مخزون المساكن - يمكنك الحصول على شقة في كل من مبنى شاهق قديم ، والذي لا يختلف جوهريًا عن المبنى السوفيتي النموذجي ، وفي مبنى جديد نسبيًا ، تم بناؤه بالفعل في أيام الاستقلال ، مع الأخذ مراعاة جميع متطلبات البناء الحديث.

مرة أخرى ، في مكان ما في الجبال أو حتى في العاصمة بودغوريتشا ، قد تكون الأسعار أقل بقليل من المتوسط ​​، لكن السؤال الكبير هو كم سيؤتي هذا الاستثمار ثماره ، لأن الإحصائيات تظهر أن الغالبية العظمى من السياح الأجانب يندفعون ليس كذلك. للجبال والبحر.

كل هذه العوامل لا تسمح لنا بتحديد متوسط ​​سعر المتر المربع - بتعبير أدق ، يمكن حسابه ، لكنه في الممارسة العملية لا يجلب أي فائدة ، لأنه يمكن أن يكون أرخص وأغلى بكثير. إذا كنت لا تزال مهتمًا وترغب في الحصول على فكرة عامة على الأقل عن المبلغ الذي يجب أن تعتمد عليه ، فيجب أن تعلم أن 40 ألف يورو هو الحد الأدنى لرأس المال الذي يسمح لك بشراء استوديو صغير بمساحة 20 مترًا مربعًا.

شقة صغيرة من النوع العائلي تبلغ مساحتها حوالي 50 مترًا مربعًا ستكلف 60 ألفًا بهذه الطريقة.

إذا كنت مهتمًا بمنزل به قطعة أرض ، فسيتم تحديد التكلفة إلى حد كبير من خلال المبنى ، وليس المنطقة نفسها. على سبيل المثال ، يمكن أن يكلف المنزل الذي تبلغ مساحته 60 مترًا في ساحة 200 متر مربع حوالي 80 ألف يورو ، لكن الفيلا الواسعة التي تبلغ مساحتها 200 متر مربع مع قطعة أرض 300 أخرى ستجذب 170 ألفًا.

لا يعتمد الاختلاف في الأسعار على القرب من البحر فحسب ، بل يعتمد أيضًا على الموقع الجغرافي المحدد. بادئ ذي بدء ، في أي منطقة ، تحظى المنظر من النافذة بتقدير كبير ، ويعتبر السكن مثيرًا للإعجاب بشكل خاص ، حيث يمكن رؤية الجبال والبحر بوضوح.

بطبيعة الحال، مكافأة كبيرة هي أن المنطقة المحلية لها مدخل خاص بها إلى البحر ، ومن الناحية المثالية - شاطئها الخاص، حيث لا يمكن الحصول عليها من الخارج ، إلا بناءً على دعوة من المالك.

إذا تحدثنا عن المناطق ، فعادةً ما يُطلق على أفضل الأماكن اسم بودفا ريفييرا (بالقرب من منتجع بودفا) وبوكو-كوتورسكا (ساحل خليج كوتور ، بما في ذلك تيفات).

يمكنك محاولة توفير المال عن طريق اختيار الإقامة في مكان ما على Barskaya Riviera أو حتى بالقرب من Ulcinj. في الوقت نفسه ، عليك أن تفهم أن تكلفتها أقل لسبب ما - فهناك فرص أقل لاستجمام النخبة ، والسائحون ليسوا متحمسين للذهاب إلى هناك ، وبالتالي لن يكون الربح مرتفعًا على الأرجح.

كما يتضح مما سبق ، فإن جنسية الجبل الأسود لاقتناء العقارات داخل البلاد ، بالطبع ، ليست مطلوبة - في الواقع ، الدولة ، على العكس من ذلك ، مهتمة باستثمار الأجانب لأموالهم هنا ، وبالتالي تبسيط الإجراء قدر الإمكان. علاوة على ذلك ، على الرغم من أن آفاق وتوقيت انضمام الجبل الأسود إلى الاتحاد الأوروبي لم يتضح بعد بشكل كامل ، يبدو أن العديد من الناس اليوم يحصلون على جواز سفر لهذا البلد كطريقة جيدة ليصبحوا قريبًا مواطنًا في الاتحاد الأوروبي.

إنها مسألة أخرى أن كل شيء ليس بهذه البساطة هنا - يطلب الجبل الأسود الكثير جدًا للبيع الفعلي لجواز السفر. لشراء عقارات في البرية للحصول على وثيقة ، سيتعين عليك الدفع من 250 ألف يورو ، وفي منطقة متطورة - من 350 ألفًا ، ويجب تحويل 100 ألف أخرى على أي حال إلى حسابات الدولة نفسها. علاوة على ذلك ، لا يتم تقديم هذا الخيار للجميع - في غضون ثلاث سنوات من إطلاق البرنامج (2018-2021) ، سيلزم تقديم طلب ، وسيتم اختيار 2000 شخص محظوظ فقط من بين جميع المتقدمين الذين سيسمح لهم بذلك. مشاركة.

في حالة عدم وجود أموال كبيرة ، يمكنك أن تقطع شوطًا أطول ، سبق أن حصلت على تصريح إقامة في الدولة. إذا اشتريت منزلاً هنا ، فسيتم إصدار تصريح إقامة مؤقت ، صالح لمدة عام واحد فقط - خلال هذا الوقت تحتاج إلى الحصول على موطئ قدم والحصول على أسباب إضافية للبقاء. إذا لم تعثر على وظيفة ولم تقيد نفسك بالزواج من شخص من السكان المحليين ، فلا يمكنك الاستغناء عن تأشيرة إلا إذا كان الغرض الذي تم شراؤه يكلف أكثر من 40 ألف يورو - عندها يمكنك تمديد تصريح إقامتك.

بغض النظر عن نوع العقارات التي تقرر شرائها في الجبل الأسود - شقة أو قطعة أرض أو منزل - ستبدأ معاملتك بما يسمى الاتفاقية الأولية. لا يذكر الكثير - فهو يصف شروط إبرام الصفقة (ماذا وأين ومتى وكم ، ومن لمن ولمن) ، ويأخذ في الاعتبار طريقة وشروط الدفع ، كما يحدد مبلغ الإيداع ، عادةً حوالي 10٪ من القيمة المتفق عليها للعنصر الذي تم شراؤه. يجب تحويل المبلغ المحدد من الوديعة إلى المالك السابق ، الذي يكون ملزمًا بإصدار إيصال بذلك بأنه تلقى الأموال المنصوص عليها في الاتفاقية الأولية.

بعد ذلك ، يتم إبرام عقد البيع الرئيسي ، للتسجيل القانوني الذي يجب على المرء أن يطبق فقط على مكاتب كاتب العدل الحكومية في الجبل الأسود - هذه هي قواعد البلد. هناك بالفعل نقاط أكثر وضوحًا بشكل ملحوظ هنا - بالإضافة إلى ما تم وصفه أعلاه ، يجب الإشارة ، على سبيل المثال ، إلى أن البائع يوافق على إعادة تسجيل الكائن إلى شخص آخر.

كما ذكر أعلاه، عند شراء منزل في السوق الثانوية لمواطني دول ما بعد الاتحاد السوفيتي ، تكون الضريبة 3٪ من المبلغ. بشكل عام ، كما تبين الممارسة ، تزيد الضرائب والدعم القانوني وإعادة التسجيل معًا من التكاليف بحوالي 5٪ ، لذلك عند اختيار عقار ، يجب أيضًا مراعاة هذا الهامش.

إن الشرط القائل بأن البائع لن يكون لديه أي شيء ضد إعادة الإصدار مهم لهذا السبب أي مالك جديد ، منطقيا ، يجب أن يسجل الاستحواذ على الفور في السجل العقاري للدولة لنفسه... ومع ذلك ، وفقًا لقوانين الجبل الأسود ، لا يمكن القيام بذلك في أي وقت في المستقبل ، ولكن في أول 30 يومًا من تاريخ المعاملة. من الأفضل عدم تجربة ما سيحدث إذا لم يحدث التقنين ضمن الإطار الزمني المقترح ، وبالتالي لا توجد مشاكل غير ضرورية من جانب البائع الذي "غير رأيه" ووضع المتحدث في العجلة ، شرط موافقته على التجديد منصوص عليه بشكل خاص في العقد.

إذا كنت تشتري قطعة أرض مجانية ، وتخطط للانخراط في التطوير بمفردك ، فيجب أن تفكر في أنه في الجبل الأسود ، بعيدًا عن كل الأراضي التي تنطوي على مزيد من التطوير. يمكن أن يكون هناك العديد من الأسباب التي تجعل موقعًا معينًا ، من وجهة نظر التشريع ، غير مناسب للبناء ، ولكنك لن تكون قادرًا على تغيير حالة المنطقة هذه ، وأي مبنى تقوم بإنشائه عن جهل أو وقاحة سوف تعتبر غير قانونية وقد تكون عرضة للهدم ...

قرر العديد من مواطنينا ، الذين يخططون لشراء عقارات في البحر الأدرياتيكي ، بيع عقارات "إضافية" في وطنهم من أجل مساعدة المال. يؤدي تقسيم إجراء واحد إلى مرحلتين إلى تأخير كبير في العملية ويتضمن الكثير من الأعمال الورقية ، ولهذا السبب لا يرغب بعض المستثمرين المحتملين حتى في التفكير في مثل هذه الفكرة ، معتبرين أنها صعبة التنفيذ للغاية. في الواقع ، يمكن حل المشكلة أسهل قليلاً مما قد يبدو.

هناك وكالات عقارية دولية تقدم خدمة تبادل ، على سبيل المثال ، العقارات الروسية مقابل عقارات الجبل الأسود. بدلاً من معاملتين منفصلتين ، قد تستغرق كل منهما وقتًا طويلاً ، يتم اقتراح واحدة وسريعة إلى حد ما ، نظرًا لأنك لا تبحث عن مشتر لممتلكات روسية ، أو بائع عقارات في الجبل الأسود - هذا ، ضع في اعتبارك ، واحد ونفس الكيان القانوني. نتيجة لذلك ، قد لا تحصل على المال في يديك أبدًا ، لكن لا تنتظر حتى يتم شراء الشيء الذي تبيعه - يصل المتخصصون ببساطة إلى العنوان المحدد ويقدرون تكلفة المنزل أو الشقة التي تعرضها.

بفضل التعاون مع شركة جادة ، يمكنك تبسيط عملية إعادة التسجيل ، حتى لو كانت "تأكل" جزءًا من الميزانية... علاوة على ذلك ، عادة ما تعمل مثل هذه الخدمات فقط في موسكو وسانت بطرسبرغ والمدن الرئيسية الأخرى حيث هناك طلب على العقارات.

ترد الإجابات على الأسئلة المتعلقة بشراء العقارات في الجبل الأسود في الفيديو التالي.